浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院繼續(xù)教育中心與阿里巴巴直播中心合作之專家話題

12月20記錄。

【嘉賓介紹】葉宏偉，浙江六和律師事務(wù)所律師，浙江大學(xué)法律經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所法律事務(wù)部主任，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁，主要從事經(jīng)濟(jì)法、合同法的教學(xué)研究工作，以及房地產(chǎn)方面的律師服務(wù)工作。 擔(dān)任了包括城建集團(tuán)、萬(wàn)向集團(tuán)（傾城之戀）、國(guó)都集團(tuán)、大華集團(tuán)、青鳥房產(chǎn)、證大集團(tuán)、省工信房產(chǎn)、多元房產(chǎn)集團(tuán)、都市房網(wǎng)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家知名房產(chǎn)集團(tuán)公司的法律顧問(wèn)，同時(shí)還擔(dān)任海南省三亞市房管局的法律顧問(wèn)，主持過(guò)證大集團(tuán)與全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(Century21 real estate)的合作談判，并于2002年9月2日簽署協(xié)議，承辦了全國(guó)最大的房產(chǎn)糾紛集團(tuán)仲裁案(192戶業(yè)主仲裁案)，具有較深厚的理論功底和較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
    【精彩看點(diǎn)】

一、作為房地產(chǎn)商或普通的房產(chǎn)投資者，你思考過(guò)這些問(wèn)題嗎？
    現(xiàn)在是投資的好時(shí)候嗎？投什么最好？    （好租、好賣、好用）
    國(guó)外的基金為什么來(lái)中國(guó)？你能從中得益嗎？
    中國(guó)未來(lái)最福的房地產(chǎn)商會(huì)是誰(shuí)？從事什么行業(yè)，又會(huì)是誰(shuí)？
    當(dāng)前房地產(chǎn)商的最大戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)在哪里，中國(guó)會(huì)發(fā)生尤先科事件嗎？
    發(fā)展觀——科學(xué)發(fā)展觀——和諧社會(huì)
    原罪——仇富
    房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（政策、市場(chǎng)、法律）
    二、2006房地產(chǎn)糾紛焦點(diǎn)與分析對(duì)策
    【主持人】雪鶯

(11:00:05) 主持人說(shuō)：網(wǎng)友：1.96年購(gòu)買的房子到現(xiàn)在沒(méi)有辦到房產(chǎn)證,當(dāng)時(shí)開發(fā)商承兌辦理的,現(xiàn)開發(fā)商要加稅,如何辦?

    (11:00:09) 主持人說(shuō)：2.現(xiàn)本人因房小,想再換購(gòu)一套大房,是購(gòu)預(yù)期房還是二手房?我該怎么做避免風(fēng)險(xiǎn),成本最小?我在寧波,謝謝

    (11:00:45) 葉宏偉說(shuō)：第一個(gè)問(wèn)題這位，96年買的房子，到現(xiàn)在沒(méi)有辦到產(chǎn)權(quán)證，責(zé)任在你，你完全可以主張權(quán)利，我覺(jué)得你可以得到巨額賠償，說(shuō)不定是一筆很大的意外收獲，每天賠2.1%，一百萬(wàn)的房子，那就是兩百多萬(wàn)。

    (11:01:15) 葉宏偉說(shuō)：我覺(jué)得不能夠辦證很重要的原因分析幾種可能，第一個(gè)是開發(fā)商的問(wèn)題，另外這個(gè)土地的問(wèn)題，第三這塊房子規(guī)劃土地原來(lái)不是住宅，比如說(shuō)阿里巴巴邊上一塊土地，

    (11:01:47) 葉宏偉說(shuō)：原來(lái)是工業(yè)用地，現(xiàn)在以寫字樓形式賣出去了，要補(bǔ)多少稅呢？八千萬(wàn)，原來(lái)利潤(rùn)是四千萬(wàn)不多，開發(fā)商現(xiàn)在一算虧了，不補(bǔ)出讓金了。

    (11:02:20) 葉宏偉說(shuō)：比如說(shuō)杭州的標(biāo)利大廈，原來(lái)預(yù)計(jì)補(bǔ)的稅是八百多萬(wàn)，現(xiàn)在市政府要求補(bǔ)多少稅？要辦產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)兩個(gè)億，今年再補(bǔ)兩點(diǎn)五億，絕大部分問(wèn)題是開發(fā)商問(wèn)題，你這位朋友馬上可以跟胡主持聯(lián)系，

    (11:02:30) 葉宏偉說(shuō)：你可能會(huì)得到巨額賠償。

    (11:03:17) 葉宏偉說(shuō)：我給你一個(gè)非常好的建議，不要去買期房，一定要買現(xiàn)房，這些房子已經(jīng)造好了，你看一下，你買期房有很多的東西可能不兌現(xiàn)，

    (11:03:28) 葉宏偉說(shuō)：千萬(wàn)不要相信廣告，你相信療效，不要買期房。

    (11:03:51) 主持人說(shuō)：很多房地產(chǎn)開發(fā)商用老百姓的錢來(lái)做期房的，為什么不買期房，就是唯恐不兌現(xiàn)。

    (11:04:29) 葉宏偉說(shuō)：即使要買就是品牌公司的，因?yàn)楸容^誠(chéng)信，另外期房很重要的問(wèn)題，看上去付了一百萬(wàn)，交付要兩年，相當(dāng)于花多少錢，就是120萬(wàn)，現(xiàn)在看上一套現(xiàn)房108萬(wàn)，那比120萬(wàn)合算。

    (11:05:12) 主持人說(shuō)：火焰 ：有很多人說(shuō)在北京在2008年后房地產(chǎn)會(huì)走最低谷 是嗎？

    (11:06:06) 葉宏偉說(shuō)：北京我不是太熟悉，悉尼我去過(guò)，確實(shí)價(jià)格跌的很厲害，我猜測(cè)他的說(shuō)法是08年比較盛行的，香港的樓市一樣的，97年7月1號(hào)拼命漲，97年7月1號(hào)以后要下跌了，有一定的道理，尤其中國(guó)特別明顯，08年之前政府肯定死命往里砸錢的，包括基礎(chǔ)設(shè)施，

    (11:06:23) 葉宏偉說(shuō)：配套肯定上去的，那會(huì)不斷的膨脹，08年奧運(yùn)會(huì)開過(guò)了，可能也不管了，我只是一個(gè)建議。

    (11:06:52) 葉宏偉說(shuō)：我覺(jué)得房?jī)r(jià)至少08年以后瘋漲可能不大，明年我估計(jì)就不會(huì)像今年漲的這么厲害。

    (11:07:13) 主持人說(shuō)：ebstudio ：什么叫奴才？奴才就是不能根據(jù)自己的意愿而必須去勞動(dòng)的人?，F(xiàn)在中國(guó)有部分人被稱為“房奴”，大家都知道就是為了還房貸而不得不去拼命工作的那些人。

    (11:07:40) 主持人說(shuō)：早些年流傳這樣的傳說(shuō)，據(jù)說(shuō)開發(fā)商杜撰的故事，美國(guó)老太太和中國(guó)老太太的故事，引發(fā)了房奴的問(wèn)題你也是一位大房奴，這是他的一個(gè)反饋。

    (11:08:19) 葉宏偉說(shuō)：這個(gè)非常好，有幾點(diǎn)，第一個(gè)消費(fèi)的模式，我們到現(xiàn)在為止還有這樣的習(xí)慣，如果只有總共80萬(wàn)塊錢的話，絕對(duì)不會(huì)買100萬(wàn)的房子，我要攢錢再去付，這跟美國(guó)老太太不一樣，美國(guó)老太太有十萬(wàn)塊錢就買房了，

    (11:08:48) 葉宏偉說(shuō)：到死的時(shí)候剩余資產(chǎn)也沒(méi)有了，中國(guó)人就要攢錢留給孩子傳宗接代，按揭是不是好的消費(fèi)模式，他的說(shuō)法，我個(gè)人認(rèn)為是現(xiàn)代消費(fèi)模式，

    (11:09:16) 葉宏偉說(shuō)：不應(yīng)該說(shuō)我每個(gè)月工資里面很大一部分是購(gòu)房的，我認(rèn)為你超過(guò)一定的臨界先是房奴了，比如說(shuō)超過(guò)50%，那你的生活質(zhì)量下降了，如果你的收入20- 30%，那是完全沒(méi)有問(wèn)題的，

    (11:09:28) 主持人說(shuō)：你是房奴嗎？

    (11:09:34) 葉宏偉說(shuō)：我不是房奴。

    (11:09:41) 主持人說(shuō)：多少比例是比較合適？

    (11:09:46) 葉宏偉說(shuō)：10%左右。

    (11:10:06) 主持人說(shuō)：地產(chǎn)精英：請(qǐng)問(wèn)嘉賓對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)今后幾年的發(fā)展方向？土地越來(lái)越少還有幾年可作？ )

    (11:10:49) 葉宏偉說(shuō)：這個(gè)是對(duì)后市的研判了，開發(fā)商比我們老百姓更關(guān)心，政府比我們也更關(guān)心，老板手上有大把的現(xiàn)金，他投好呢？他現(xiàn)在正在考慮，我們現(xiàn)在有一個(gè)開發(fā)商，他在三亞投了50億，說(shuō)明什么問(wèn)題呢？說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)還是有信心的，

    (11:11:25) 葉宏偉說(shuō)：否則不會(huì)把兌現(xiàn)的利潤(rùn)再套進(jìn)去，為什么選三亞，而不選杭州呢，說(shuō)明他對(duì)整個(gè)房產(chǎn)前景看好的，他認(rèn)為三亞更有優(yōu)勢(shì)，所以選擇了三亞，我個(gè)人認(rèn)為崩盤絕對(duì)不可能的，老百姓衣食住行，現(xiàn)在絕大部分消費(fèi)來(lái)自于什么？老百姓最大的消費(fèi)是房地產(chǎn)。

    (11:12:09) 葉宏偉說(shuō)：大量的人要進(jìn)入城市，現(xiàn)在城市化，中國(guó)還有九億農(nóng)村人，阿里巴巴很多的員工，有了錢以后肯定買房子，杭州現(xiàn)在可售的房是兩萬(wàn)八千套，那杭州有460萬(wàn)人，一多百萬(wàn)家庭，

    (11:12:33) 葉宏偉說(shuō)：中國(guó)不缺欠，缺的就是信心，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌呢？明年形勢(shì)明朗，溫總理也許說(shuō)一句話，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本結(jié)束了，大家馬上第二天房?jī)r(jià)漲了。

    (11:12:49) 主持人說(shuō)：商人：現(xiàn)在二手房交易量銳減是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，中介生意日子都不好過(guò)，而葉總你反而信心百倍速?gòu)暮味鴣?lái)？你的行業(yè)中沒(méi)有危機(jī)嗎？還是有什么我們不知的資金和政策作后盾呢？

    (11:13:48) 葉宏偉說(shuō)：二手房交易上漲幅度受到很大的交易，杭州二手房交易跟去年相比增長(zhǎng)了，為什么我會(huì)有信心呢？我的信心來(lái)自于未來(lái)，我總是崇尚這樣的觀點(diǎn)，選擇比努力更重要，一個(gè)人能不能賺錢，與他的眼光多遠(yuǎn)，看多遠(yuǎn)有關(guān)系的。

    (11:14:32) 葉宏偉說(shuō)：巴菲特股神，每天有一千多支股票，我也是一千多支股票，那為什么結(jié)果不一樣，他的選擇比我獨(dú)到，我看好這個(gè)東西，就像馬云看好阿里巴巴未來(lái)一樣，美國(guó)的現(xiàn)在就是中國(guó)的未來(lái)，雖然二手房交易量現(xiàn)在不大，大家渠道優(yōu)勢(shì)越來(lái)越厲害。

    (11:15:05) 葉宏偉說(shuō)：誰(shuí)考慮利用我們的渠道呢？開發(fā)商，香港開發(fā)商利用中原每年賣這個(gè)東西，杭州中介公司，很多房產(chǎn)公司都放到中介公司了，第三個(gè)信心來(lái)自國(guó)外戰(zhàn)略投資者，

    (11:15:55) 葉宏偉說(shuō)：莊家漫談是傻瓜嗎？高盛在中國(guó)投資沒(méi)有一把是輸?shù)模麄冞@么有信心，這不是用錢開發(fā)起來(lái)的，有這么多錢，對(duì)中介公司短期套現(xiàn)不可能的，他肯定是賭上市，

    (11:16:10) 主持人說(shuō)：二手房行業(yè)有沒(méi)有危機(jī)？

    (11:16:53) 葉宏偉說(shuō)：05、06年杭州市慶典，滄海桑田方顯品牌本色，這對(duì)老百姓有沒(méi)有好處？也出好處，在通過(guò)進(jìn)一步的洗牌以后，剩下來(lái)的都是活力特別行的，未來(lái)這個(gè)洗牌還不會(huì)停止。

    (11:17:21) 葉宏偉說(shuō)：估計(jì)最終剩下的杭州中介公司不會(huì)超過(guò)5個(gè)，廈門最典型了，兩家中介公司市場(chǎng)份額超過(guò)50%，杭州也是初出茅廬看得出來(lái)了。

    (11:18:04) 葉宏偉說(shuō)：中介公司我覺(jué)得目前來(lái)說(shuō)直營(yíng)系統(tǒng)中介公司虧損比較厲害的，杭州目前經(jīng)營(yíng)的中介公司都不怎么好，我覺(jué)得有些中介公司是有支持的，比如說(shuō)中原也是上市公司，

    (11:18:46) 葉宏偉說(shuō)：二十一世紀(jì)也沒(méi)有問(wèn)題，已經(jīng)有錢投資進(jìn)來(lái)了，我愛我家應(yīng)該問(wèn)題不大，杭州亞泰、青鳥，公眾房網(wǎng)，但是現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有這么好，行業(yè)洗牌非常厲害，我希望杭州的中介公司希望能夠經(jīng)受住洗牌，

    (11:18:59) 葉宏偉說(shuō)：能夠進(jìn)入前三名的才有可能拿到國(guó)外戰(zhàn)略投資者青睞。

    (11:19:29) 主持人說(shuō)：paulmott ：我想問(wèn)一下葉律師，我這里是江蘇省太倉(cāng)市和大慶規(guī)劃的房子，以國(guó)有土地買地石油公司內(nèi)購(gòu)福利房，但高于市場(chǎng)最低價(jià)以商品房購(gòu)得，合同是收房后90天領(lǐng)房產(chǎn)證，但現(xiàn)在都半年多了，還沒(méi)有房產(chǎn)證，我該如何爭(zhēng)取房產(chǎn)證呢

    (11:19:43) 葉宏偉說(shuō)：很簡(jiǎn)單，給他發(fā)律師函，然后等著拿錢吧。

    (11:20:16) 主持人說(shuō)：djingyou ：請(qǐng)問(wèn)葉老師：現(xiàn)在有些地區(qū)政府出來(lái)限制房?jī)r(jià)這當(dāng)然好，但這樣的房子質(zhì)量有保證嗎，如何選擇此類房子呢？謝謝！

    (11:20:59) 葉宏偉說(shuō)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)，杭州經(jīng)濟(jì)適用房賣2700塊錢，很多的小縣城，我來(lái)自麗水的，現(xiàn)在麗水的房?jī)r(jià)，開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)拍賣土地，房?jī)r(jià)才是一千塊，經(jīng)濟(jì)適用房政府限定價(jià)格，那市政工程費(fèi)不要給的，那有2700塊。

    (11:21:22) 葉宏偉說(shuō)：那小縣城是通過(guò)拍賣的，那還有利潤(rùn)，你說(shuō)我給你造出5000塊，那也是有利潤(rùn)，所以說(shuō)我覺(jué)得政府這樣做，最終是要失敗的。

    (11:22:25) 主持人說(shuō)：大海1 ：如果中國(guó)推行溫州個(gè)人投資聯(lián)建房的模式的話，那房?jī)r(jià)就要大疊了．你認(rèn)為呢？

    (11:23:23) 葉宏偉說(shuō)：最早不在溫州，而是在北京，在杭州的話，這里還有一個(gè)辯論，我認(rèn)為個(gè)人集資建房不可行的，這不符合分工原則，其實(shí)開發(fā)房子很難的，這里是很難的，有土地關(guān)、稅務(wù)關(guān)等等，

    (11:24:01) 葉宏偉說(shuō)：另外房子一百套，哪套給誰(shuí)，另外多出來(lái)的幾套給誰(shuí)呢？應(yīng)該用市場(chǎng)的方式，迫使開發(fā)商拿到平均利潤(rùn)，最終結(jié)果是利潤(rùn)平均化，水往低處流的，利潤(rùn)哪個(gè)行業(yè)有錢哪個(gè)行業(yè)擠進(jìn)來(lái)。

    (11:24:41) 葉宏偉說(shuō)：我感覺(jué)五年內(nèi)房?jī)r(jià)利潤(rùn)應(yīng)該不會(huì)太高，現(xiàn)在有的產(chǎn)業(yè)不把房產(chǎn)作為主要行業(yè)。

    (11:25:23) 主持人說(shuō)：小葉如楓 ：幫我請(qǐng)代問(wèn)葉先生，現(xiàn)在政府是出一些政策調(diào)控房?jī)r(jià)，但實(shí)際上的房?jī)r(jià)不斷上升的，請(qǐng)問(wèn)葉先生如何看將來(lái)的房?jī)r(jià)

    (11:26:01) 葉宏偉說(shuō)：這也不是我個(gè)人的看法，我們整個(gè)國(guó)務(wù)院、九部委對(duì)房地產(chǎn)的判斷，中國(guó)整個(gè)的房地產(chǎn)，在這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，總體形勢(shì)還是好的，我還是認(rèn)為這樣的觀點(diǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)只是局部的問(wèn)題，就擔(dān)心類似上海這樣的問(wèn)題出現(xiàn)。

    (11:26:25) 葉宏偉說(shuō)：陳良宇的問(wèn)題出現(xiàn)，造成老百姓的仇富心態(tài)，可能造成很多開發(fā)商被斬掉。

    (11:28:48) 主持人說(shuō)：彎管機(jī) ：隨著市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)，以后土地越來(lái)越少，那么農(nóng)村以后的土地價(jià)格會(huì)怎樣呢？

    (11:29:57) 葉宏偉說(shuō)：第一農(nóng)民土地是出讓不來(lái)的，國(guó)家是壟斷了，我現(xiàn)在看種哪里看種一塊地要買是不行了，另外以后土地私有，現(xiàn)在醞釀要不要把土地變成私有化，像中國(guó)有戶口制度的沒(méi)有幾個(gè)國(guó)家，就三個(gè)國(guó)家，

    (11:30:27) 葉宏偉說(shuō)：基本上看到西方國(guó)家，哪怕社會(huì)主義社會(huì)都沒(méi)有這樣的規(guī)定。所以你看香港兩邊都是很大的高樓，中間一棟矮矮的小房，就是土地私有化，你有錢我不賣給你，所以出現(xiàn)這樣的情況。

    (11:31:18) 葉宏偉說(shuō)：好像看上去對(duì)整個(gè)城市建設(shè)不好，但是其實(shí)是非常合適的，如果他自己想買一塊農(nóng)村土地不要買，這是非法的，杭州就有這樣的情況，把農(nóng)莊買過(guò)來(lái)，這是不能交易的。

    (11:31:45) 葉宏偉說(shuō)：我原來(lái)是農(nóng)村出來(lái)的，現(xiàn)在還有三十畝的土地在我的名下，我原來(lái)還有田。

    (11:31:58) 主持人說(shuō)：xu555888 ：本文簡(jiǎn)要:房?jī)r(jià)壓得老百姓喘不過(guò)氣來(lái).請(qǐng)問(wèn)這和諧嗎?最底層的民眾在住房上享受到了改革帶來(lái)的成果了嗎?從中央到地方的相關(guān)職能部門拿老百姓和納稅人的奉碌,房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以暴利運(yùn)行,是他們的失職和不作為,老百姓和納

    (11:33:06) 葉宏偉說(shuō)：贊同他的觀點(diǎn)，中央政府在這方面是失職的，我的觀點(diǎn)，我認(rèn)為中央政府確實(shí)在沒(méi)有房子住之前，要給他解決，經(jīng)濟(jì)適用房不要說(shuō)跟我們有關(guān)系，沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)系，好的經(jīng)濟(jì)適用房都是內(nèi)部預(yù)定的，杭州今年你看政府目標(biāo)里面50%經(jīng)濟(jì)適用房拿出來(lái)，說(shuō)明以前是很少的。

    (11:33:38) 葉宏偉說(shuō)：我有一個(gè)朋友，分給他180的房子，他不要，我說(shuō)你賣給我一萬(wàn)塊錢一個(gè)平方，因?yàn)檫@個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房是有產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶的，他說(shuō)這么好啊，我買進(jìn)才2700，我說(shuō)給我，我也不用過(guò)戶，我就放在那里。

    (11:33:49) 主持人說(shuō)：yjy970226 ：我的房子是15年按揭的，現(xiàn)在已經(jīng)交了6年了，現(xiàn)在如果想一次性交清的話，是劃算，還是不劃算？

    (11:34:36) 葉宏偉說(shuō)：我具體沒(méi)有精算，這個(gè)是精算師算的，我也是有房子在按揭，你現(xiàn)在的這些錢，這個(gè)按揭的利息比較低的，只有百分之五點(diǎn)多，如果達(dá)到10-20%，那可以考慮一下，如果沒(méi)有其它投資途徑，那就換掉，

    (11:34:47) 葉宏偉說(shuō)：比較一下現(xiàn)在投資跟做其它投資的合算問(wèn)題。

    (11:34:59) 主持人說(shuō)：等待是美 ：嘉賓你好,我是重慶的,我也是一直關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的,想請(qǐng)問(wèn)嘉賓你覺(jué)得重慶的房?jī)r(jià)幾年后會(huì)達(dá)到杭州的房?jī)r(jià)呢?謝謝

    (11:35:20) 葉宏偉說(shuō)：重慶房?jī)r(jià)比較低的，漲的速度不是太快，我感覺(jué)要超過(guò)杭州幾您之內(nèi)不可能。

    (11:36:06) 葉宏偉說(shuō)：杭州今年財(cái)政收益3840億，這是什么概念，可能和幾個(gè)省相比，大家知道一個(gè)問(wèn)題，北京和上海全是城市人口，農(nóng)村人口很少的，而浙江省的農(nóng)村人口占據(jù)大多數(shù)，城市人口的收入水平在中國(guó)來(lái)說(shuō)最高的。

    (11:36:16) 葉宏偉說(shuō)：房?jī)r(jià)用購(gòu)買力來(lái)堆的。

    (11:36:26) 主持人說(shuō)：八達(dá)包裝印刷 ：請(qǐng)問(wèn)嘉賓老師,當(dāng)今中國(guó)哪個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫太大，必須理性回避？哪里買樓物有所值，必須果斷下手？哪里房產(chǎn)正在迅速后來(lái)居上，必將給買房者帶來(lái)厚利？哪里房?jī)r(jià)還將原地踏步，大可不必著急？

    (11:37:47) 主持人說(shuō)：有一個(gè)課題叫反映不足，有利好消息出來(lái)，可能就反映過(guò)度了，壞消息出來(lái)的時(shí)候，應(yīng)該是跌的，只有跌了一個(gè)點(diǎn)，股市里面最體現(xiàn)價(jià)值的，巴菲特理念，看行業(yè)盈利性，雖然有反應(yīng)不足、反應(yīng)過(guò)度，還是圍繞股票本身價(jià)值。

    (11:38:22) 主持人說(shuō)：溫州炒房團(tuán)來(lái)說(shuō)，短期之內(nèi)是有影響的，這個(gè)城市總共是一千套，一下買了八百套，還剩下兩百套了，那房?jī)r(jià)拉起來(lái)了，那長(zhǎng)期來(lái)講是市場(chǎng)決定的。

    (11:38:36) 主持人說(shuō)：供應(yīng)不足原因在哪里？

    (11:40:09) 葉宏偉說(shuō)：土地不足和資金不足導(dǎo)致供不應(yīng)求，這么高的稅變相加重購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，買房子要稅要漲一倍，胡小姐本來(lái)有很多房子，這個(gè)房子對(duì)你來(lái)說(shuō)有利潤(rùn)，但是很難賣的，一算有些房子到三年，還差兩年不要交稅

    (11:40:42) 葉宏偉說(shuō)：了及本身二手房供應(yīng)里面可能增加一部分，我們說(shuō)的一個(gè)問(wèn)題，我想舉個(gè)例子，一個(gè)水杯，有很高的水，另外一個(gè)水杯一點(diǎn)水都沒(méi)有，這個(gè)就是資源配置的問(wèn)題，稅太高了，

    (11:41:08) 葉宏偉說(shuō)：舉個(gè)例子為什么今年二手房行情不好？出臺(tái)兩個(gè)稅，一個(gè)是營(yíng)業(yè)稅，一個(gè)是個(gè)稅，如果政府說(shuō)2007年1月1號(hào)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅全免，那馬上交易量上來(lái)了。

    (11:41:20) 葉宏偉說(shuō)：我認(rèn)為這個(gè)做法肯定是錯(cuò)誤的，收這么高的稅是錯(cuò)誤的，壁壘過(guò)高。

    (11:41:40) 主持人說(shuō)：djingyou ：請(qǐng)問(wèn)葉老師：現(xiàn)在法律的完善，但有很多銷費(fèi)者在購(gòu)房中，遇到很多欺騙性的事件得不到保障，我們做為普通的銷費(fèi)者應(yīng)該怎樣保護(hù)好自己的利益呢？

    (11:42:43) 葉宏偉說(shuō)：那很多，很多的東西跟開發(fā)商有關(guān)系，但是這里也有跟整個(gè)政策法規(guī)不健全有關(guān)系，杭州非常有名的案件是集體拒收，近兩千戶，原因是什么？廣告與實(shí)際交付不符，另外設(shè)計(jì)變更，原來(lái)有學(xué)校，結(jié)果沒(méi)有了。

    (11:43:08) 葉宏偉說(shuō)：對(duì)于這個(gè)人要買房的建議，怎么避免中陰招呢？第一買現(xiàn)房，另外要買品牌公司的期房。

    (11:43:17) 葉宏偉說(shuō)：另外買市區(qū)中心房。

    (11:44:08) 葉宏偉說(shuō)：有律師朋友的話，買房子之前要看一下，你還是要給他看的，現(xiàn)在很多買別墅，人家?guī)蓭熯^(guò)來(lái)的，我們中國(guó)期房合同總共29條，很多的國(guó)外的合同，我這里有國(guó)外的文本，現(xiàn)房買賣合同都是非常厚的。

    (11:44:23) 葉宏偉說(shuō)：樹能不能砍都要規(guī)定的，這個(gè)樹不能砍的，旁邊整個(gè)小區(qū)的犯罪率到底什么樣的情況都要告訴你的。

    (11:45:01) 主持人說(shuō)：長(zhǎng)風(fēng) ：我是廣西南寧 你覺(jué)得南寧的房?jī)r(jià)趨勢(shì)怎樣?；卮鹞?BR>
    (11:45:06) 主持人說(shuō)：小葉如楓 ：廣州的房?jī)r(jià)排國(guó)內(nèi)的前幾位，請(qǐng)問(wèn)就現(xiàn)在的廣州房?jī)r(jià)將會(huì)不會(huì)再升高呢？

    (11:45:51) 葉宏偉說(shuō)：廣州不是太熟悉，我估計(jì)問(wèn)題不是太大，因?yàn)槭鞘袌?chǎng)調(diào)節(jié)，市場(chǎng)決定機(jī)制已經(jīng)沒(méi)有什么扭曲了，基本上價(jià)格是市場(chǎng)決定的。這個(gè)是筆記本電腦，是市場(chǎng)決定的，這個(gè)大幅度降價(jià)可能性不大，廣西南寧房?jī)r(jià)被低估的，這是省會(huì)城市，現(xiàn)在部分漲的比較厲害的。

    (11:46:30) 葉宏偉說(shuō)：炒房我個(gè)人認(rèn)為不要炒，短期之內(nèi)要賣掉，這個(gè)還不很的，南寧有些稅不執(zhí)行的，但是長(zhǎng)此以往肯定要執(zhí)行的，它是東盟永久會(huì)所，南寧這個(gè)地方非常漂亮，很好的地方，我認(rèn)為個(gè)人買、個(gè)人住的還是可以的，炒房不要去炒。

    (11:46:52) 主持人說(shuō)：網(wǎng)友：幫我問(wèn)問(wèn)余杭（臨平）近今年的房?jī)r(jià)情況會(huì)怎么發(fā)展?。?！

    (11:47:16) 葉宏偉說(shuō)：已經(jīng)漲到高位了，短期漲不太可能，已經(jīng)幾個(gè)概念炒過(guò)了，一個(gè)是地鐵概念，如果沒(méi)有地鐵概念，那這個(gè)區(qū)塊是不怎么樣的，

    (11:47:49) 葉宏偉說(shuō)：包括下沙也是一樣，跟臨平比，臨平理論上不會(huì)有這么高的價(jià)格，如果說(shuō)想炒的現(xiàn)在趕快賣掉，現(xiàn)在已經(jīng)有定遲了，價(jià)格下跌了，應(yīng)該早一點(diǎn)賣的，他如果說(shuō)要投資的，短期之內(nèi)不要期望值過(guò)高，可能性不大。

    (11:48:12) 主持人說(shuō)：威尼斯晶 ：請(qǐng)問(wèn)葉老師：按揭房在按揭中途想將房子退掉，換買另一個(gè)樓盤的房子，但是沒(méi)有房產(chǎn)證是否可以直接賣給其他人？

    (11:48:36) 葉宏偉說(shuō)：賣不來(lái)的，這個(gè)房子是期房，那是中介公司的話肯定不會(huì)要的，找到下家的話那也不會(huì)要的，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證。

    (11:48:43) 主持人說(shuō)：網(wǎng)友問(wèn)題回答不完，再提交兩個(gè)。

    (11:48:49) 主持人說(shuō)：djingyou ：請(qǐng)問(wèn)葉老師：根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)10年二手房走勢(shì)將是怎樣？謝謝！

    (11:49:10) 葉宏偉說(shuō)：第一二手房交易量會(huì)馬上超過(guò)一手房，上海已經(jīng)召開一手房，杭州一手房跟二手房比例大概持平。

    (11:49:38) 葉宏偉說(shuō)：二手房對(duì)契稅的貢獻(xiàn)基本上是持平的，二手房會(huì)超過(guò)一手房，二手房交易量可能是一手房的六倍。

    (11:50:49) 葉宏偉說(shuō)： 二手房?jī)r(jià)不是獨(dú)立形態(tài)，跟一手房一樣的，我覺(jué)得交易量來(lái)說(shuō)確實(shí)是如此，另外最后在說(shuō)的，二手房的稅估計(jì)會(huì)下跌，不會(huì)有這么高的，這么高是撐不下去的，跟胡錦濤總書記提出來(lái)的，外需型的增長(zhǎng)變?yōu)閮?nèi)需型的增長(zhǎng)是不相符的。

    (11:51:20) 葉宏偉說(shuō)：國(guó)外對(duì)我們國(guó)家壓力很大，一會(huì)兒人民幣匯率下跌，一會(huì)兒反傾銷，那要擴(kuò)大內(nèi)需，房地產(chǎn)是最大的內(nèi)需，這個(gè)引擎不能熄滅，我是溫家寶總理馬上減稅，減稅二手房交易量上來(lái)了。

    (11:51:34) 主持人說(shuō)：減稅時(shí)間表怎么樣？

    (11:51:41) 葉宏偉說(shuō)：可以拭目以待。

    (11:51:55) 主持人說(shuō)：承功 ：請(qǐng)問(wèn)葉老師現(xiàn)在像月收入在2500元,買房合算還是是租房合算,面積要在120平方,我在溫州

    (11:52:30) 葉宏偉說(shuō)：這種情況，溫州房?jī)r(jià)很貴，2500塊錢個(gè)人建議不要買房，還是租房，這個(gè)很顯然，2500塊錢肯定要叫爸爸媽媽付錢，2500塊錢存下來(lái)最多一千塊錢，那一百萬(wàn)的按揭，一個(gè)月也要六千多。

    (11:52:59) 葉宏偉說(shuō)：十萬(wàn)的按揭還要六百多，壓力太大，我感覺(jué)這樣的情況是如此，如果特殊情況，要結(jié)婚父母給他資助，另外溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)漲的比較厲害。

    (11:53:30) 葉宏偉說(shuō)：溫州人有錢人多，偷渡到國(guó)外、華僑帶過(guò)去特別多，麗水的一個(gè)青田縣這么一個(gè)小縣城房?jī)r(jià)一萬(wàn)多一個(gè)平方，麗水這樣的地方，我的老家，這么一個(gè)不富的地方，房?jī)r(jià)現(xiàn)在最貴的賣到九千塊錢一個(gè)平方，

    (11:53:40) 葉宏偉說(shuō)：均價(jià)五千到六千了，是很厲害的。

    (11:54:04) 主持人說(shuō)：八達(dá)包裝印刷 ：請(qǐng)問(wèn)葉老師,如果買房,你覺(jué)得目前中國(guó)那一個(gè)城市生活的質(zhì)量最高,如何是你會(huì)選擇那一個(gè)城市? )

    (11:54:53) 葉宏偉說(shuō)：我想講兩個(gè)城市，一個(gè)是杭州，杭州各方面不錯(cuò)，這么好的地方，經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，銀行融資都非常發(fā)達(dá)，創(chuàng)業(yè)非常有利，阿里巴巴這樣的企業(yè)，還有吉利臨海跑到杭州，東芝全球最大的生產(chǎn)地在杭州，松下也在杭州，杭州確實(shí)是非常好的地方。

    (11:55:08) 葉宏偉說(shuō)：生活、辦公、創(chuàng)業(yè)都很適宜，小孩子教學(xué)也很發(fā)達(dá)。

    (11:55:25) 葉宏偉說(shuō)：第二個(gè)三亞不錯(cuò)，如果有能力到那里買一個(gè)房子的三亞不錯(cuò)，三亞是非常好的選擇。

    (11:55:48) 葉宏偉說(shuō)：居住度假都好，年輕人不可能長(zhǎng)久呆著，先買來(lái)給父母住，中國(guó)唯一的一個(gè)熱帶島嶼就是三亞。

    (11:56:18) 葉宏偉說(shuō)：那里有這么幾波人，一波是東北人，第二波人是江浙一帶的人，第三波人山東這一帶的，就是我們中原地帶的人，本地人是比較少的。真正三亞本地人就是六萬(wàn)人口。

    (11:57:00) 主持人說(shuō)：最后為什么會(huì)問(wèn)您這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題可以給人一個(gè)遐想空間，哪個(gè)到底生活質(zhì)量最高，的確作為房子，我們拿漢字禮說(shuō)是“累”，上面是一個(gè)田，福氣的福也有一個(gè)田，為什么說(shuō)累呢？你要買房子、要投資肯定非常累，

    (11:57:22) 主持人說(shuō)：你有了房子很苦，也很有福氣，房子帶給我們勞累的同時(shí)，也給我們遐想的空間，我們最后也謝謝葉老師作客阿里巴巴直播室，希望個(gè)稅下調(diào)以后作客阿里巴巴直播室，謝謝。

褚立 整理