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房地產(chǎn)投資、風(fēng)險(xiǎn)和法律(下)
2014-02-05
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院繼續(xù)教育中心與阿里巴巴直播中心合作之專家話題
12月20記錄。
【嘉賓介紹】葉宏偉,浙江六和律師事務(wù)所律師,浙江大學(xué)法律經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所法律事務(wù)部主任,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁,主要從事經(jīng)濟(jì)法、合同法的教學(xué)研究工作,以及房地產(chǎn)方面的律師服務(wù)工作。 擔(dān)任了包括城建集團(tuán)、萬(wàn)向集團(tuán)(傾城之戀)、國(guó)都集團(tuán)、大華集團(tuán)、青鳥房產(chǎn)、證大集團(tuán)、省工信房產(chǎn)、多元房產(chǎn)集團(tuán)、都市房網(wǎng)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家知名房產(chǎn)集團(tuán)公司的法律顧問(wèn),同時(shí)還擔(dān)任海南省三亞市房管局的法律顧問(wèn),主持過(guò)證大集團(tuán)與全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(Century21 real estate)的合作談判,并于2002年9月2日簽署協(xié)議,承辦了全國(guó)最大的房產(chǎn)糾紛集團(tuán)仲裁案(192戶業(yè)主仲裁案),具有較深厚的理論功底和較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
【精彩看點(diǎn)】
一、作為房地產(chǎn)商或普通的房產(chǎn)投資者,你思考過(guò)這些問(wèn)題嗎?
現(xiàn)在是投資的好時(shí)候嗎?投什么最好? (好租、好賣、好用)
國(guó)外的基金為什么來(lái)中國(guó)?你能從中得益嗎?
中國(guó)未來(lái)最福的房地產(chǎn)商會(huì)是誰(shuí)?從事什么行業(yè),又會(huì)是誰(shuí)?
當(dāng)前房地產(chǎn)商的最大戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)在哪里,中國(guó)會(huì)發(fā)生尤先科事件嗎?
發(fā)展觀——科學(xué)發(fā)展觀——和諧社會(huì)
原罪——仇富
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)(政策、市場(chǎng)、法律)
二、2006房地產(chǎn)糾紛焦點(diǎn)與分析對(duì)策
【主持人】雪鶯
(11:00:05) 主持人說(shuō):網(wǎng)友:1.96年購(gòu)買的房子到現(xiàn)在沒(méi)有辦到房產(chǎn)證,當(dāng)時(shí)開發(fā)商承兌辦理的,現(xiàn)開發(fā)商要加稅,如何辦?
(11:00:09) 主持人說(shuō):2.現(xiàn)本人因房小,想再換購(gòu)一套大房,是購(gòu)預(yù)期房還是二手房?我該怎么做避免風(fēng)險(xiǎn),成本最小?我在寧波,謝謝
(11:00:45) 葉宏偉說(shuō):第一個(gè)問(wèn)題這位,96年買的房子,到現(xiàn)在沒(méi)有辦到產(chǎn)權(quán)證,責(zé)任在你,你完全可以主張權(quán)利,我覺(jué)得你可以得到巨額賠償,說(shuō)不定是一筆很大的意外收獲,每天賠2.1%,一百萬(wàn)的房子,那就是兩百多萬(wàn)。
(11:01:15) 葉宏偉說(shuō):我覺(jué)得不能夠辦證很重要的原因分析幾種可能,第一個(gè)是開發(fā)商的問(wèn)題,另外這個(gè)土地的問(wèn)題,第三這塊房子規(guī)劃土地原來(lái)不是住宅,比如說(shuō)阿里巴巴邊上一塊土地,
(11:01:47) 葉宏偉說(shuō):原來(lái)是工業(yè)用地,現(xiàn)在以寫字樓形式賣出去了,要補(bǔ)多少稅呢?八千萬(wàn),原來(lái)利潤(rùn)是四千萬(wàn)不多,開發(fā)商現(xiàn)在一算虧了,不補(bǔ)出讓金了。
(11:02:20) 葉宏偉說(shuō):比如說(shuō)杭州的標(biāo)利大廈,原來(lái)預(yù)計(jì)補(bǔ)的稅是八百多萬(wàn),現(xiàn)在市政府要求補(bǔ)多少稅?要辦產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)兩個(gè)億,今年再補(bǔ)兩點(diǎn)五億,絕大部分問(wèn)題是開發(fā)商問(wèn)題,你這位朋友馬上可以跟胡主持聯(lián)系,
(11:02:30) 葉宏偉說(shuō):你可能會(huì)得到巨額賠償。
(11:03:17) 葉宏偉說(shuō):我給你一個(gè)非常好的建議,不要去買期房,一定要買現(xiàn)房,這些房子已經(jīng)造好了,你看一下,你買期房有很多的東西可能不兌現(xiàn),
(11:03:28) 葉宏偉說(shuō):千萬(wàn)不要相信廣告,你相信療效,不要買期房。
(11:03:51) 主持人說(shuō):很多房地產(chǎn)開發(fā)商用老百姓的錢來(lái)做期房的,為什么不買期房,就是唯恐不兌現(xiàn)。
(11:04:29) 葉宏偉說(shuō):即使要買就是品牌公司的,因?yàn)楸容^誠(chéng)信,另外期房很重要的問(wèn)題,看上去付了一百萬(wàn),交付要兩年,相當(dāng)于花多少錢,就是120萬(wàn),現(xiàn)在看上一套現(xiàn)房108萬(wàn),那比120萬(wàn)合算。
(11:05:12) 主持人說(shuō):火焰 :有很多人說(shuō)在北京在2008年后房地產(chǎn)會(huì)走最低谷 是嗎?
(11:06:06) 葉宏偉說(shuō):北京我不是太熟悉,悉尼我去過(guò),確實(shí)價(jià)格跌的很厲害,我猜測(cè)他的說(shuō)法是08年比較盛行的,香港的樓市一樣的,97年7月1號(hào)拼命漲,97年7月1號(hào)以后要下跌了,有一定的道理,尤其中國(guó)特別明顯,08年之前政府肯定死命往里砸錢的,包括基礎(chǔ)設(shè)施,
(11:06:23) 葉宏偉說(shuō):配套肯定上去的,那會(huì)不斷的膨脹,08年奧運(yùn)會(huì)開過(guò)了,可能也不管了,我只是一個(gè)建議。
(11:06:52) 葉宏偉說(shuō):我覺(jué)得房?jī)r(jià)至少08年以后瘋漲可能不大,明年我估計(jì)就不會(huì)像今年漲的這么厲害。
(11:07:13) 主持人說(shuō):ebstudio :什么叫奴才?奴才就是不能根據(jù)自己的意愿而必須去勞動(dòng)的人?,F(xiàn)在中國(guó)有部分人被稱為“房奴”,大家都知道就是為了還房貸而不得不去拼命工作的那些人。
(11:07:40) 主持人說(shuō):早些年流傳這樣的傳說(shuō),據(jù)說(shuō)開發(fā)商杜撰的故事,美國(guó)老太太和中國(guó)老太太的故事,引發(fā)了房奴的問(wèn)題你也是一位大房奴,這是他的一個(gè)反饋。
(11:08:19) 葉宏偉說(shuō):這個(gè)非常好,有幾點(diǎn),第一個(gè)消費(fèi)的模式,我們到現(xiàn)在為止還有這樣的習(xí)慣,如果只有總共80萬(wàn)塊錢的話,絕對(duì)不會(huì)買100萬(wàn)的房子,我要攢錢再去付,這跟美國(guó)老太太不一樣,美國(guó)老太太有十萬(wàn)塊錢就買房了,
(11:08:48) 葉宏偉說(shuō):到死的時(shí)候剩余資產(chǎn)也沒(méi)有了,中國(guó)人就要攢錢留給孩子傳宗接代,按揭是不是好的消費(fèi)模式,他的說(shuō)法,我個(gè)人認(rèn)為是現(xiàn)代消費(fèi)模式,
(11:09:16) 葉宏偉說(shuō):不應(yīng)該說(shuō)我每個(gè)月工資里面很大一部分是購(gòu)房的,我認(rèn)為你超過(guò)一定的臨界先是房奴了,比如說(shuō)超過(guò)50%,那你的生活質(zhì)量下降了,如果你的收入20- 30%,那是完全沒(méi)有問(wèn)題的,
(11:09:28) 主持人說(shuō):你是房奴嗎?
(11:09:34) 葉宏偉說(shuō):我不是房奴。
(11:09:41) 主持人說(shuō):多少比例是比較合適?
(11:09:46) 葉宏偉說(shuō):10%左右。
(11:10:06) 主持人說(shuō):地產(chǎn)精英:請(qǐng)問(wèn)嘉賓對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)今后幾年的發(fā)展方向?土地越來(lái)越少還有幾年可作? )
(11:10:49) 葉宏偉說(shuō):這個(gè)是對(duì)后市的研判了,開發(fā)商比我們老百姓更關(guān)心,政府比我們也更關(guān)心,老板手上有大把的現(xiàn)金,他投好呢?他現(xiàn)在正在考慮,我們現(xiàn)在有一個(gè)開發(fā)商,他在三亞投了50億,說(shuō)明什么問(wèn)題呢?說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)還是有信心的,
(11:11:25) 葉宏偉說(shuō):否則不會(huì)把兌現(xiàn)的利潤(rùn)再套進(jìn)去,為什么選三亞,而不選杭州呢,說(shuō)明他對(duì)整個(gè)房產(chǎn)前景看好的,他認(rèn)為三亞更有優(yōu)勢(shì),所以選擇了三亞,我個(gè)人認(rèn)為崩盤絕對(duì)不可能的,老百姓衣食住行,現(xiàn)在絕大部分消費(fèi)來(lái)自于什么?老百姓最大的消費(fèi)是房地產(chǎn)。
(11:12:09) 葉宏偉說(shuō):大量的人要進(jìn)入城市,現(xiàn)在城市化,中國(guó)還有九億農(nóng)村人,阿里巴巴很多的員工,有了錢以后肯定買房子,杭州現(xiàn)在可售的房是兩萬(wàn)八千套,那杭州有460萬(wàn)人,一多百萬(wàn)家庭,
(11:12:33) 葉宏偉說(shuō):中國(guó)不缺欠,缺的就是信心,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌呢?明年形勢(shì)明朗,溫總理也許說(shuō)一句話,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本結(jié)束了,大家馬上第二天房?jī)r(jià)漲了。
(11:12:49) 主持人說(shuō):商人:現(xiàn)在二手房交易量銳減是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),中介生意日子都不好過(guò),而葉總你反而信心百倍速?gòu)暮味鴣?lái)?你的行業(yè)中沒(méi)有危機(jī)嗎?還是有什么我們不知的資金和政策作后盾呢?
(11:13:48) 葉宏偉說(shuō):二手房交易上漲幅度受到很大的交易,杭州二手房交易跟去年相比增長(zhǎng)了,為什么我會(huì)有信心呢?我的信心來(lái)自于未來(lái),我總是崇尚這樣的觀點(diǎn),選擇比努力更重要,一個(gè)人能不能賺錢,與他的眼光多遠(yuǎn),看多遠(yuǎn)有關(guān)系的。
(11:14:32) 葉宏偉說(shuō):巴菲特股神,每天有一千多支股票,我也是一千多支股票,那為什么結(jié)果不一樣,他的選擇比我獨(dú)到,我看好這個(gè)東西,就像馬云看好阿里巴巴未來(lái)一樣,美國(guó)的現(xiàn)在就是中國(guó)的未來(lái),雖然二手房交易量現(xiàn)在不大,大家渠道優(yōu)勢(shì)越來(lái)越厲害。
(11:15:05) 葉宏偉說(shuō):誰(shuí)考慮利用我們的渠道呢?開發(fā)商,香港開發(fā)商利用中原每年賣這個(gè)東西,杭州中介公司,很多房產(chǎn)公司都放到中介公司了,第三個(gè)信心來(lái)自國(guó)外戰(zhàn)略投資者,
(11:15:55) 葉宏偉說(shuō):莊家漫談是傻瓜嗎?高盛在中國(guó)投資沒(méi)有一把是輸?shù)模麄冞@么有信心,這不是用錢開發(fā)起來(lái)的,有這么多錢,對(duì)中介公司短期套現(xiàn)不可能的,他肯定是賭上市,
(11:16:10) 主持人說(shuō):二手房行業(yè)有沒(méi)有危機(jī)?
(11:16:53) 葉宏偉說(shuō):05、06年杭州市慶典,滄海桑田方顯品牌本色,這對(duì)老百姓有沒(méi)有好處?也出好處,在通過(guò)進(jìn)一步的洗牌以后,剩下來(lái)的都是活力特別行的,未來(lái)這個(gè)洗牌還不會(huì)停止。
(11:17:21) 葉宏偉說(shuō):估計(jì)最終剩下的杭州中介公司不會(huì)超過(guò)5個(gè),廈門最典型了,兩家中介公司市場(chǎng)份額超過(guò)50%,杭州也是初出茅廬看得出來(lái)了。
(11:18:04) 葉宏偉說(shuō):中介公司我覺(jué)得目前來(lái)說(shuō)直營(yíng)系統(tǒng)中介公司虧損比較厲害的,杭州目前經(jīng)營(yíng)的中介公司都不怎么好,我覺(jué)得有些中介公司是有支持的,比如說(shuō)中原也是上市公司,
(11:18:46) 葉宏偉說(shuō):二十一世紀(jì)也沒(méi)有問(wèn)題,已經(jīng)有錢投資進(jìn)來(lái)了,我愛我家應(yīng)該問(wèn)題不大,杭州亞泰、青鳥,公眾房網(wǎng),但是現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有這么好,行業(yè)洗牌非常厲害,我希望杭州的中介公司希望能夠經(jīng)受住洗牌,
(11:18:59) 葉宏偉說(shuō):能夠進(jìn)入前三名的才有可能拿到國(guó)外戰(zhàn)略投資者青睞。
(11:19:29) 主持人說(shuō):paulmott :我想問(wèn)一下葉律師,我這里是江蘇省太倉(cāng)市和大慶規(guī)劃的房子,以國(guó)有土地買地石油公司內(nèi)購(gòu)福利房,但高于市場(chǎng)最低價(jià)以商品房購(gòu)得,合同是收房后90天領(lǐng)房產(chǎn)證,但現(xiàn)在都半年多了,還沒(méi)有房產(chǎn)證,我該如何爭(zhēng)取房產(chǎn)證呢
(11:19:43) 葉宏偉說(shuō):很簡(jiǎn)單,給他發(fā)律師函,然后等著拿錢吧。
(11:20:16) 主持人說(shuō):djingyou :請(qǐng)問(wèn)葉老師:現(xiàn)在有些地區(qū)政府出來(lái)限制房?jī)r(jià)這當(dāng)然好,但這樣的房子質(zhì)量有保證嗎,如何選擇此類房子呢?謝謝!
(11:20:59) 葉宏偉說(shuō):市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是市場(chǎng)決定房?jī)r(jià),杭州經(jīng)濟(jì)適用房賣2700塊錢,很多的小縣城,我來(lái)自麗水的,現(xiàn)在麗水的房?jī)r(jià),開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)拍賣土地,房?jī)r(jià)才是一千塊,經(jīng)濟(jì)適用房政府限定價(jià)格,那市政工程費(fèi)不要給的,那有2700塊。
(11:21:22) 葉宏偉說(shuō):那小縣城是通過(guò)拍賣的,那還有利潤(rùn),你說(shuō)我給你造出5000塊,那也是有利潤(rùn),所以說(shuō)我覺(jué)得政府這樣做,最終是要失敗的。
(11:22:25) 主持人說(shuō):大海1 :如果中國(guó)推行溫州個(gè)人投資聯(lián)建房的模式的話,那房?jī)r(jià)就要大疊了.你認(rèn)為呢?
(11:23:23) 葉宏偉說(shuō):最早不在溫州,而是在北京,在杭州的話,這里還有一個(gè)辯論,我認(rèn)為個(gè)人集資建房不可行的,這不符合分工原則,其實(shí)開發(fā)房子很難的,這里是很難的,有土地關(guān)、稅務(wù)關(guān)等等,
(11:24:01) 葉宏偉說(shuō):另外房子一百套,哪套給誰(shuí),另外多出來(lái)的幾套給誰(shuí)呢?應(yīng)該用市場(chǎng)的方式,迫使開發(fā)商拿到平均利潤(rùn),最終結(jié)果是利潤(rùn)平均化,水往低處流的,利潤(rùn)哪個(gè)行業(yè)有錢哪個(gè)行業(yè)擠進(jìn)來(lái)。
(11:24:41) 葉宏偉說(shuō):我感覺(jué)五年內(nèi)房?jī)r(jià)利潤(rùn)應(yīng)該不會(huì)太高,現(xiàn)在有的產(chǎn)業(yè)不把房產(chǎn)作為主要行業(yè)。
(11:25:23) 主持人說(shuō):小葉如楓 :幫我請(qǐng)代問(wèn)葉先生,現(xiàn)在政府是出一些政策調(diào)控房?jī)r(jià),但實(shí)際上的房?jī)r(jià)不斷上升的,請(qǐng)問(wèn)葉先生如何看將來(lái)的房?jī)r(jià)
(11:26:01) 葉宏偉說(shuō):這也不是我個(gè)人的看法,我們整個(gè)國(guó)務(wù)院、九部委對(duì)房地產(chǎn)的判斷,中國(guó)整個(gè)的房地產(chǎn),在這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō),總體形勢(shì)還是好的,我還是認(rèn)為這樣的觀點(diǎn),整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)只是局部的問(wèn)題,就擔(dān)心類似上海這樣的問(wèn)題出現(xiàn)。
(11:26:25) 葉宏偉說(shuō):陳良宇的問(wèn)題出現(xiàn),造成老百姓的仇富心態(tài),可能造成很多開發(fā)商被斬掉。
(11:28:48) 主持人說(shuō):彎管機(jī) :隨著市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā),以后土地越來(lái)越少,那么農(nóng)村以后的土地價(jià)格會(huì)怎樣呢?
(11:29:57) 葉宏偉說(shuō):第一農(nóng)民土地是出讓不來(lái)的,國(guó)家是壟斷了,我現(xiàn)在看種哪里看種一塊地要買是不行了,另外以后土地私有,現(xiàn)在醞釀要不要把土地變成私有化,像中國(guó)有戶口制度的沒(méi)有幾個(gè)國(guó)家,就三個(gè)國(guó)家,
(11:30:27) 葉宏偉說(shuō):基本上看到西方國(guó)家,哪怕社會(huì)主義社會(huì)都沒(méi)有這樣的規(guī)定。所以你看香港兩邊都是很大的高樓,中間一棟矮矮的小房,就是土地私有化,你有錢我不賣給你,所以出現(xiàn)這樣的情況。
(11:31:18) 葉宏偉說(shuō):好像看上去對(duì)整個(gè)城市建設(shè)不好,但是其實(shí)是非常合適的,如果他自己想買一塊農(nóng)村土地不要買,這是非法的,杭州就有這樣的情況,把農(nóng)莊買過(guò)來(lái),這是不能交易的。
(11:31:45) 葉宏偉說(shuō):我原來(lái)是農(nóng)村出來(lái)的,現(xiàn)在還有三十畝的土地在我的名下,我原來(lái)還有田。
(11:31:58) 主持人說(shuō):xu555888 :本文簡(jiǎn)要:房?jī)r(jià)壓得老百姓喘不過(guò)氣來(lái).請(qǐng)問(wèn)這和諧嗎?最底層的民眾在住房上享受到了改革帶來(lái)的成果了嗎?從中央到地方的相關(guān)職能部門拿老百姓和納稅人的奉碌,房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以暴利運(yùn)行,是他們的失職和不作為,老百姓和納
(11:33:06) 葉宏偉說(shuō):贊同他的觀點(diǎn),中央政府在這方面是失職的,我的觀點(diǎn),我認(rèn)為中央政府確實(shí)在沒(méi)有房子住之前,要給他解決,經(jīng)濟(jì)適用房不要說(shuō)跟我們有關(guān)系,沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)系,好的經(jīng)濟(jì)適用房都是內(nèi)部預(yù)定的,杭州今年你看政府目標(biāo)里面50%經(jīng)濟(jì)適用房拿出來(lái),說(shuō)明以前是很少的。
(11:33:38) 葉宏偉說(shuō):我有一個(gè)朋友,分給他180的房子,他不要,我說(shuō)你賣給我一萬(wàn)塊錢一個(gè)平方,因?yàn)檫@個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房是有產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶的,他說(shuō)這么好啊,我買進(jìn)才2700,我說(shuō)給我,我也不用過(guò)戶,我就放在那里。
(11:33:49) 主持人說(shuō):yjy970226 :我的房子是15年按揭的,現(xiàn)在已經(jīng)交了6年了,現(xiàn)在如果想一次性交清的話,是劃算,還是不劃算?
(11:34:36) 葉宏偉說(shuō):我具體沒(méi)有精算,這個(gè)是精算師算的,我也是有房子在按揭,你現(xiàn)在的這些錢,這個(gè)按揭的利息比較低的,只有百分之五點(diǎn)多,如果達(dá)到10-20%,那可以考慮一下,如果沒(méi)有其它投資途徑,那就換掉,
(11:34:47) 葉宏偉說(shuō):比較一下現(xiàn)在投資跟做其它投資的合算問(wèn)題。
(11:34:59) 主持人說(shuō):等待是美 :嘉賓你好,我是重慶的,我也是一直關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的,想請(qǐng)問(wèn)嘉賓你覺(jué)得重慶的房?jī)r(jià)幾年后會(huì)達(dá)到杭州的房?jī)r(jià)呢?謝謝
(11:35:20) 葉宏偉說(shuō):重慶房?jī)r(jià)比較低的,漲的速度不是太快,我感覺(jué)要超過(guò)杭州幾您之內(nèi)不可能。
(11:36:06) 葉宏偉說(shuō):杭州今年財(cái)政收益3840億,這是什么概念,可能和幾個(gè)省相比,大家知道一個(gè)問(wèn)題,北京和上海全是城市人口,農(nóng)村人口很少的,而浙江省的農(nóng)村人口占據(jù)大多數(shù),城市人口的收入水平在中國(guó)來(lái)說(shuō)最高的。
(11:36:16) 葉宏偉說(shuō):房?jī)r(jià)用購(gòu)買力來(lái)堆的。
(11:36:26) 主持人說(shuō):八達(dá)包裝印刷 :請(qǐng)問(wèn)嘉賓老師,當(dāng)今中國(guó)哪個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫太大,必須理性回避?哪里買樓物有所值,必須果斷下手?哪里房產(chǎn)正在迅速后來(lái)居上,必將給買房者帶來(lái)厚利?哪里房?jī)r(jià)還將原地踏步,大可不必著急?
(11:37:47) 主持人說(shuō):有一個(gè)課題叫反映不足,有利好消息出來(lái),可能就反映過(guò)度了,壞消息出來(lái)的時(shí)候,應(yīng)該是跌的,只有跌了一個(gè)點(diǎn),股市里面最體現(xiàn)價(jià)值的,巴菲特理念,看行業(yè)盈利性,雖然有反應(yīng)不足、反應(yīng)過(guò)度,還是圍繞股票本身價(jià)值。
(11:38:22) 主持人說(shuō):溫州炒房團(tuán)來(lái)說(shuō),短期之內(nèi)是有影響的,這個(gè)城市總共是一千套,一下買了八百套,還剩下兩百套了,那房?jī)r(jià)拉起來(lái)了,那長(zhǎng)期來(lái)講是市場(chǎng)決定的。
(11:38:36) 主持人說(shuō):供應(yīng)不足原因在哪里?
(11:40:09) 葉宏偉說(shuō):土地不足和資金不足導(dǎo)致供不應(yīng)求,這么高的稅變相加重購(gòu)房人負(fù)擔(dān),買房子要稅要漲一倍,胡小姐本來(lái)有很多房子,這個(gè)房子對(duì)你來(lái)說(shuō)有利潤(rùn),但是很難賣的,一算有些房子到三年,還差兩年不要交稅
(11:40:42) 葉宏偉說(shuō):了及本身二手房供應(yīng)里面可能增加一部分,我們說(shuō)的一個(gè)問(wèn)題,我想舉個(gè)例子,一個(gè)水杯,有很高的水,另外一個(gè)水杯一點(diǎn)水都沒(méi)有,這個(gè)就是資源配置的問(wèn)題,稅太高了,
(11:41:08) 葉宏偉說(shuō):舉個(gè)例子為什么今年二手房行情不好?出臺(tái)兩個(gè)稅,一個(gè)是營(yíng)業(yè)稅,一個(gè)是個(gè)稅,如果政府說(shuō)2007年1月1號(hào)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅全免,那馬上交易量上來(lái)了。
(11:41:20) 葉宏偉說(shuō):我認(rèn)為這個(gè)做法肯定是錯(cuò)誤的,收這么高的稅是錯(cuò)誤的,壁壘過(guò)高。
(11:41:40) 主持人說(shuō):djingyou :請(qǐng)問(wèn)葉老師:現(xiàn)在法律的完善,但有很多銷費(fèi)者在購(gòu)房中,遇到很多欺騙性的事件得不到保障,我們做為普通的銷費(fèi)者應(yīng)該怎樣保護(hù)好自己的利益呢?
(11:42:43) 葉宏偉說(shuō):那很多,很多的東西跟開發(fā)商有關(guān)系,但是這里也有跟整個(gè)政策法規(guī)不健全有關(guān)系,杭州非常有名的案件是集體拒收,近兩千戶,原因是什么?廣告與實(shí)際交付不符,另外設(shè)計(jì)變更,原來(lái)有學(xué)校,結(jié)果沒(méi)有了。
(11:43:08) 葉宏偉說(shuō):對(duì)于這個(gè)人要買房的建議,怎么避免中陰招呢?第一買現(xiàn)房,另外要買品牌公司的期房。
(11:43:17) 葉宏偉說(shuō):另外買市區(qū)中心房。
(11:44:08) 葉宏偉說(shuō):有律師朋友的話,買房子之前要看一下,你還是要給他看的,現(xiàn)在很多買別墅,人家?guī)蓭熯^(guò)來(lái)的,我們中國(guó)期房合同總共29條,很多的國(guó)外的合同,我這里有國(guó)外的文本,現(xiàn)房買賣合同都是非常厚的。
(11:44:23) 葉宏偉說(shuō):樹能不能砍都要規(guī)定的,這個(gè)樹不能砍的,旁邊整個(gè)小區(qū)的犯罪率到底什么樣的情況都要告訴你的。
(11:45:01) 主持人說(shuō):長(zhǎng)風(fēng) :我是廣西南寧 你覺(jué)得南寧的房?jī)r(jià)趨勢(shì)怎樣?;卮鹞?BR>
(11:45:06) 主持人說(shuō):小葉如楓 :廣州的房?jī)r(jià)排國(guó)內(nèi)的前幾位,請(qǐng)問(wèn)就現(xiàn)在的廣州房?jī)r(jià)將會(huì)不會(huì)再升高呢?
(11:45:51) 葉宏偉說(shuō):廣州不是太熟悉,我估計(jì)問(wèn)題不是太大,因?yàn)槭鞘袌?chǎng)調(diào)節(jié),市場(chǎng)決定機(jī)制已經(jīng)沒(méi)有什么扭曲了,基本上價(jià)格是市場(chǎng)決定的。這個(gè)是筆記本電腦,是市場(chǎng)決定的,這個(gè)大幅度降價(jià)可能性不大,廣西南寧房?jī)r(jià)被低估的,這是省會(huì)城市,現(xiàn)在部分漲的比較厲害的。
(11:46:30) 葉宏偉說(shuō):炒房我個(gè)人認(rèn)為不要炒,短期之內(nèi)要賣掉,這個(gè)還不很的,南寧有些稅不執(zhí)行的,但是長(zhǎng)此以往肯定要執(zhí)行的,它是東盟永久會(huì)所,南寧這個(gè)地方非常漂亮,很好的地方,我認(rèn)為個(gè)人買、個(gè)人住的還是可以的,炒房不要去炒。
(11:46:52) 主持人說(shuō):網(wǎng)友:幫我問(wèn)問(wèn)余杭(臨平)近今年的房?jī)r(jià)情況會(huì)怎么發(fā)展?。?!
(11:47:16) 葉宏偉說(shuō):已經(jīng)漲到高位了,短期漲不太可能,已經(jīng)幾個(gè)概念炒過(guò)了,一個(gè)是地鐵概念,如果沒(méi)有地鐵概念,那這個(gè)區(qū)塊是不怎么樣的,
(11:47:49) 葉宏偉說(shuō):包括下沙也是一樣,跟臨平比,臨平理論上不會(huì)有這么高的價(jià)格,如果說(shuō)想炒的現(xiàn)在趕快賣掉,現(xiàn)在已經(jīng)有定遲了,價(jià)格下跌了,應(yīng)該早一點(diǎn)賣的,他如果說(shuō)要投資的,短期之內(nèi)不要期望值過(guò)高,可能性不大。
(11:48:12) 主持人說(shuō):威尼斯晶 :請(qǐng)問(wèn)葉老師:按揭房在按揭中途想將房子退掉,換買另一個(gè)樓盤的房子,但是沒(méi)有房產(chǎn)證是否可以直接賣給其他人?
(11:48:36) 葉宏偉說(shuō):賣不來(lái)的,這個(gè)房子是期房,那是中介公司的話肯定不會(huì)要的,找到下家的話那也不會(huì)要的,因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證。
(11:48:43) 主持人說(shuō):網(wǎng)友問(wèn)題回答不完,再提交兩個(gè)。
(11:48:49) 主持人說(shuō):djingyou :請(qǐng)問(wèn)葉老師:根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn),未來(lái)10年二手房走勢(shì)將是怎樣?謝謝!
(11:49:10) 葉宏偉說(shuō):第一二手房交易量會(huì)馬上超過(guò)一手房,上海已經(jīng)召開一手房,杭州一手房跟二手房比例大概持平。
(11:49:38) 葉宏偉說(shuō):二手房對(duì)契稅的貢獻(xiàn)基本上是持平的,二手房會(huì)超過(guò)一手房,二手房交易量可能是一手房的六倍。
(11:50:49) 葉宏偉說(shuō): 二手房?jī)r(jià)不是獨(dú)立形態(tài),跟一手房一樣的,我覺(jué)得交易量來(lái)說(shuō)確實(shí)是如此,另外最后在說(shuō)的,二手房的稅估計(jì)會(huì)下跌,不會(huì)有這么高的,這么高是撐不下去的,跟胡錦濤總書記提出來(lái)的,外需型的增長(zhǎng)變?yōu)閮?nèi)需型的增長(zhǎng)是不相符的。
(11:51:20) 葉宏偉說(shuō):國(guó)外對(duì)我們國(guó)家壓力很大,一會(huì)兒人民幣匯率下跌,一會(huì)兒反傾銷,那要擴(kuò)大內(nèi)需,房地產(chǎn)是最大的內(nèi)需,這個(gè)引擎不能熄滅,我是溫家寶總理馬上減稅,減稅二手房交易量上來(lái)了。
(11:51:34) 主持人說(shuō):減稅時(shí)間表怎么樣?
(11:51:41) 葉宏偉說(shuō):可以拭目以待。
(11:51:55) 主持人說(shuō):承功 :請(qǐng)問(wèn)葉老師現(xiàn)在像月收入在2500元,買房合算還是是租房合算,面積要在120平方,我在溫州
(11:52:30) 葉宏偉說(shuō):這種情況,溫州房?jī)r(jià)很貴,2500塊錢個(gè)人建議不要買房,還是租房,這個(gè)很顯然,2500塊錢肯定要叫爸爸媽媽付錢,2500塊錢存下來(lái)最多一千塊錢,那一百萬(wàn)的按揭,一個(gè)月也要六千多。
(11:52:59) 葉宏偉說(shuō):十萬(wàn)的按揭還要六百多,壓力太大,我感覺(jué)這樣的情況是如此,如果特殊情況,要結(jié)婚父母給他資助,另外溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)漲的比較厲害。
(11:53:30) 葉宏偉說(shuō):溫州人有錢人多,偷渡到國(guó)外、華僑帶過(guò)去特別多,麗水的一個(gè)青田縣這么一個(gè)小縣城房?jī)r(jià)一萬(wàn)多一個(gè)平方,麗水這樣的地方,我的老家,這么一個(gè)不富的地方,房?jī)r(jià)現(xiàn)在最貴的賣到九千塊錢一個(gè)平方,
(11:53:40) 葉宏偉說(shuō):均價(jià)五千到六千了,是很厲害的。
(11:54:04) 主持人說(shuō):八達(dá)包裝印刷 :請(qǐng)問(wèn)葉老師,如果買房,你覺(jué)得目前中國(guó)那一個(gè)城市生活的質(zhì)量最高,如何是你會(huì)選擇那一個(gè)城市? )
(11:54:53) 葉宏偉說(shuō):我想講兩個(gè)城市,一個(gè)是杭州,杭州各方面不錯(cuò),這么好的地方,經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá),銀行融資都非常發(fā)達(dá),創(chuàng)業(yè)非常有利,阿里巴巴這樣的企業(yè),還有吉利臨海跑到杭州,東芝全球最大的生產(chǎn)地在杭州,松下也在杭州,杭州確實(shí)是非常好的地方。
(11:55:08) 葉宏偉說(shuō):生活、辦公、創(chuàng)業(yè)都很適宜,小孩子教學(xué)也很發(fā)達(dá)。
(11:55:25) 葉宏偉說(shuō):第二個(gè)三亞不錯(cuò),如果有能力到那里買一個(gè)房子的三亞不錯(cuò),三亞是非常好的選擇。
(11:55:48) 葉宏偉說(shuō):居住度假都好,年輕人不可能長(zhǎng)久呆著,先買來(lái)給父母住,中國(guó)唯一的一個(gè)熱帶島嶼就是三亞。
(11:56:18) 葉宏偉說(shuō):那里有這么幾波人,一波是東北人,第二波人是江浙一帶的人,第三波人山東這一帶的,就是我們中原地帶的人,本地人是比較少的。真正三亞本地人就是六萬(wàn)人口。
(11:57:00) 主持人說(shuō):最后為什么會(huì)問(wèn)您這個(gè)問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題可以給人一個(gè)遐想空間,哪個(gè)到底生活質(zhì)量最高,的確作為房子,我們拿漢字禮說(shuō)是“累”,上面是一個(gè)田,福氣的福也有一個(gè)田,為什么說(shuō)累呢?你要買房子、要投資肯定非常累,
(11:57:22) 主持人說(shuō):你有了房子很苦,也很有福氣,房子帶給我們勞累的同時(shí),也給我們遐想的空間,我們最后也謝謝葉老師作客阿里巴巴直播室,希望個(gè)稅下調(diào)以后作客阿里巴巴直播室,謝謝。
褚立 整理