「驕陽似火，暑氣正盛~」好在炎熱的夏日里，也有悄然發(fā)生的美好相伴。7月27日（上周六），浙江大學金融創(chuàng)新班的學員們齊聚一堂，跟隨浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長、浙江省人民政府咨詢委員會委員虞曉芬教授和拿地寶研究院院長、杭州融地信息技術有限公司董事長兼總經(jīng)理錢賢強老師共同度過了一個知識與趣味并存的周末。

7月27日上午，浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬教授為企業(yè)家學員們展開一場題為“房地產(chǎn)發(fā)展新模式內涵、路徑與挑戰(zhàn)”的權威解讀，讓大家對房地產(chǎn)的當下和未來的調控政策、調控方向、潛在發(fā)展領域等有了深入了解。

“抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展”，其內涵十分豐富。盡管我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了高速增長，但在很長一段時間里，房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)橫跨投資與消費，關系著人民安居樂業(yè)，關系著經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。過去，我國房地產(chǎn)走了一條過度市場化之路，以“價高者得”競爭性拿地，以預付款和銀行貸款為開發(fā)主要融資渠道，以商品房預售制為主要銷售方式，保障性住房占比低，企業(yè) “高負債、高杠桿、高周轉”數(shù)量擴張型經(jīng)營模式，積累了大量問題，迫切需要構建新發(fā)展模式。

新發(fā)展模式既是對過去發(fā)展模式中存在的各種問題的糾正，也是承擔起新發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新使命，是中國式現(xiàn)代化建設過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)領域高質量發(fā)展的新要求，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

在發(fā)展理念上，緊緊圍繞讓人民群眾住上好房子，實現(xiàn)人人住有宜居這一目標，更加注重住房質量和品質提升，更加注重功能優(yōu)化和配套設施，從解決“有沒有”向“好不好”轉變，從短期經(jīng)營向長期主義轉變、從粗放型發(fā)展向高質量發(fā)展轉變。在機制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源的科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。改善土地供應結構、優(yōu)化資金支持方式，讓人口、住房、土地、資金四者關系適配，避免市場供求失衡與大起大落。

在供應體系上，完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本的住房需求，市場滿足多層次多樣化的住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。加大保障性住房建設和供給，一手抓配售型保障房建設，一手抓租賃型保障房供給，以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化的方式，著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問題。在銷售方式上，有序推進現(xiàn)房銷售。改變長期實行的全款商品房預售模式，積極推進商品房現(xiàn)房銷售，“所見即所得”，從源頭上杜絕交房風險，徹底消除購房者后顧之憂。

在產(chǎn)業(yè)鏈上，推進全生命周期管理。推進投建管運一體化。加快建立城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度，適應房屋全生命周期管理需要，維護好人民群眾最重要的住房資產(chǎn)的使用價值與權益。

在技術上，加大環(huán)保、節(jié)能、智能化等新質生產(chǎn)力研發(fā)與應用，以新科技引領行業(yè)新發(fā)展，全面提高房地產(chǎn)項目品質和可持續(xù)性。

在路徑上，建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的保障機制，包括用地制度、財稅制度、金融制度等，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

7月27日下午，拿地寶研究院院長錢賢強以“房地產(chǎn)新時代的發(fā)展趨勢與機會”為題，與金融創(chuàng)新班的企業(yè)家學員們共同探討杭州樓市的變革，令同學們獲益匪淺。

此次課程涵蓋理論知識、案例實操、答疑環(huán)節(jié)，全面解析決定房地產(chǎn)發(fā)展走勢的人口規(guī)模、財富水平、土地供應規(guī)模等關鍵要素，為各學員梳理鞏固相關知識點，讓大家看懂、吃透，實現(xiàn)高效賦能。

房地產(chǎn)分析“三角模型”。錢，財富水平?jīng)Q定市場結構；人，人口規(guī)模決定市場容量；地，土地成交量價決定供應規(guī)模。

▲人口趨勢判斷

1. 全國人口總量將長期處于下降趨勢；

2. 全國少子化和老齡化問題將更加突出；

3. 全國人口遷移主要向兩大區(qū)域和核心都市圈集聚；

4. 浙江人口主要向杭州灣集聚。

▲財富水平趨勢判斷

1. 財富分化更趨嚴重，部分人口返貧；

2. 居民杠桿率有所降低，但區(qū)域差異仍大；

3. 居民財富向長三角集聚明顯；

4. “體制內”就業(yè)人群比例降低。

▲供應規(guī)模趨勢判斷

1.普通住宅供應整體嚴重過剩；

2.低密住宅供應嚴重不足；

3.核心城市核心地段供應不足。

▲房地產(chǎn)新時代發(fā)展趨勢判斷

1. 商品住宅整體供大于求的狀況將長期存在；

2. 低密等高端改善型住宅是未來的主要需求；

3. 住房漲價機會僅存于少數(shù)城市的核心地段。

▲房地產(chǎn)市場機會展望

→對企業(yè)：

1. 代建和存量資產(chǎn)管理仍存機會；

2. 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)值得嘗試；

3. 財務投資是分享住宅開發(fā)利益的穩(wěn)妥途徑。

→對個人：

1. 選城市比選地段更重要；

2. 低密住宅有機會就要買；

3. 抓緊優(yōu)化重組房源結構。

分享尾聲，錢院長還和現(xiàn)場學員就樓市的未來走勢、投資策略等熱點話題展開了深入交流。這些討論從多角度、多層次、多維度地揭示了杭州樓市的機遇與風險，提供了全方位的參考視野。